Kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản là để bảo vệ chính mình

Kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản là để bảo vệ chính mình

Mua bán nhà đất 2 giá, kê khai 2 hợp đồng song song với giá trị mua bán khác nhau để trốn thuế đang là tình trạng phổ biến khiến cho ngân sách thất thu, thị trường nhà đất hỗn loạn. Điều đáng nói, nguyên nhân của tình trạng đầu cơ, thổi giá làm lũng đoạn thị trường bất động sản (BĐS) những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân và dĩ nhiên tiền trốn thuế cũng chảy vào túi các đối tượng đầu cơ, giúp một bộ phận giàu lên nhanh chóng mà không tạo ra giá trị gì cho xã hội.

Thực trạng nhức nhối này đang đặt cơ quan chức năng cũng như toàn hệ thống xã hội trước yêu cầu phải chấn chỉnh lại hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS. PV Chuyên mục Trò chuyện Chủ nhật đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Lan Anh, Vụ trưởng Vụ Thuế doanh nghiệp nhỏ và cá nhân (Tổng cục Thuế) về vấn đề này.

Với sự vào cuộc quyết liệt, sự quan tâm phối hợp, triển khai đồng bộ các giải pháp của các cơ quan, ban, ngành, địa phương, chắc chắn công tác đấu tranh chống thất thu thuế về chuyển nhượng BĐS sẽ góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân, doanh nghiệp.

PV: Thưa bà, Luật Đất đai quy định rõ giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành – đồng nghĩa với việc giá đất là hoàn toàn công khai, vậy tại sao vẫn có hiện tượng 2 giá?

Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều người dân, trong đó chủ yếu là các đối tượng đầu cơ, mua đi bán lại BĐS đang cố tình trốn thuế, tránh thuế. Trong đó, các hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có giá trị thực tế cao, nhưng các bên tham gia có thể thoả thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng thấp hơn, hoặc bằng bảng giá của UBND cấp tỉnh quy định dẫn đến các bên khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Thực tế vẫn tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. Có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá, hoặc bằng giá của UBND tỉnh.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này không phản ánh đúng bản chất các giao dịch BĐS, đồng thời cũng dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước.

PV: Kê khai gian dối như thế, rõ ràng là đang vi phạm pháp luật và cần có chế tài xử lý, thưa bà?

Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Đúng vậy! Theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật về thuế.

Tổng cục Thuế khuyến nghị người dân và doanh nghiệp khi phát sinh các giao dịch chuyển nhượng BĐS cần kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ giá thực tế chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như trên hồ sơ khai thuế, phí để bảo vệ chính quyền lợi của bản thân, tránh khỏi các nội dung pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng BĐS như khi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo, đền bù, và các tình huống pháp lý khác.

Cơ quan Thuế thực hiện xử lý nghiêm đối với các trường hợp vi phạm theo quy định tại pháp luật quản lý Thuế. Đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự, cơ quan Thuế sẽ phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền để điều tra và xử lý theo pháp luật hình sự và các pháp luật khác có liên quan.

PV: Có ý kiến cho rằng, ý thức tự giác chỉ là một phần, quan trọng nhất vẫn là hành động của cơ quan chức năng…

Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Trong thời gian qua, cơ quan chức năng đã ráo riết vào cuộc chống tình trạng gian lận thuế chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, cơ quan thuế các cấp đã tuyên truyền, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Đồng thời, cơ quan thuế đã tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Song song với đó, một số cơ quan thuế đã phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra, đồng thời thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: Xác minh với các văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS…

Mới đây, Cục Thuế TP Hà Nội có công văn gửi Sở Tư pháp thành phố, đề nghị phối hợp trong công tác tuyên truyền, đấu tranh các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS; từ đó, góp phần cùng cơ quan thuế chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. UBND TP Đà Nẵng cũng vừa ra văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành, các quận, huyện phối hợp thực hiện một số giải pháp nhằm tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố. Hay UBND tỉnh Quảng Ninh cũng đã ban hành kế hoạch về việc tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. UBND TP Hồ Chí Minh đã thành lập Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Nhà nước và ban hành Kế hoạch số 1525/KH-BCĐ ngày 10/5/2022 về việc tăng cường công tác quản lý thu, đôn đốc thu, chống thất thu ngân sách năm 2022 với mục đích tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy, chính quyền các cấp và sự phối hợp có hiệu quả của các sở, ngành là thành viên Ban chỉ đạo trong công tác phối hợp thực hiện tốt các chức năng quản lý nhà nước trên địa bàn, thực hiện tốt chức năng kiểm tra, giám sát các hoạt động sản xuất kinh doanh và tuân thủ pháp luật của người nộp thuế; nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật thuế của các tổ chức, cá nhân, đồng thời tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, lành mạnh giữa người nộp thuế.

Tương tự, Cục Thuế Long An, từ đầu năm đến nay đã hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Việc kiểm tra rà soát những hồ sơ “nghi ngờ” có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch, để hướng dẫn người nộp thuế kê khai theo đúng quy định pháp luật là để đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, doanh nghiệp. Còn tại Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu, triển khai thực hiện kê khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, ngày 10/5/2022, Cục Thuế đã có Thư ngỏ gửi đến người dân và doanh nghiệp trên địa bàn để khuyến nghị người dân khi phát sinh giao dịch mua, bán, chuyển nhượng BĐS cần thực hiện các thủ tục cẩn thận, chính xác và đúng quy định….

PV: Bà có thể cho biết hiệu quả của sự vào cuộc ráo riết của nhiều địa phương và cơ quan chức năng thời gian qua?

Bà Nguyễn Thị Lan Anh: Bằng các giải pháp nghiệp vụ cộng với việc đẩy mạnh tuyên truyền nên công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đã có những kết quả tích cực. Số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS liên tục tăng qua các năm gần đây. Cụ thể, năm 2020 tăng gần 1,8 nghìn tỷ đồng (tăng 12%) so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng ( tăng 30%) so với năm 2020.