Những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản và quyền sở hữu nhà chung cư

Những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản và quyền sở hữu nhà chung cư

Hiến pháp năm 2013 quy định về quyền bất khả xâm phạm về nhà ở cá nhân cụ thể tại Điều 22 quy định: Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp; Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý; nếu việc khám xét chỗ ở do luật định. Không chỉ vậy, theo Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có nhà chung cư tọa lạc. Về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, thời hạn sử dụng nhà chung cư được chia thành 2 loại: nhà chung cư sở hữu có thời hạn và nhà chung cư sở hữu lâu dài. Ở đây chúng ta sẽ xét tới thời hạn sử dụng nhà chung cư sở hữu lâu dài. Bài viết đi sâu tìm hiểu về “Những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản nhà đất, tài sản và quyền sở hữu” và “những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản và quyền sở hữu nhà chung cư” có tham chiếu đến nội dung dự thảo Luật Nhà ở năm 2023.

1. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền sở hữu nhà chung cư

Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 về quy định đất sử dụng có thời hạn, doanh nghiệp trong và ngoài nước chỉ được giao đất 50 năm. Các vấn đề đặt ra đối với thời hạn sử dụng đất 50 năm và nhà ở trên đất sẽ gắn với thời hạn sử dụng đất này. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy  định. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định.

2. Một số vấn đề về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng ưng thuận: Được coi là đã giao kết tại thời điểm các bên thỏa thuận xong các điều khoản cơ bản. Tuy nhiên, đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt. Do đó, theo quy định hiện hành, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những đặc điểm riêng so với hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán tài sản. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư dự án. Căn hộ chung cư dự án hay còn gọi là căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai, là căn hộ chỉ mới có trong dự án hoặc đang xây dựng, hoặc có thể là căn hộ đã hoàn chỉnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này dựa trên căn cứ pháp lý nêu tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Theo đó, hợp đồng này là một dạng biến thể của hợp đồng góp vốn và có những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh[1].

3. Nghĩa vụ đóng 2% phí bảo trì căn hộ chung cư

Người mua nhà ở phải đóng phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà ở tương ứng với 2% giá trị căn hộ chung cư. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì Chủ đầu tư và Ban quản trị lập hồ sơ quyết toán và chuyển giao quỹ bảo trì thông qua hình thức chuyển khoản. Quy định như vậy nhưng trên thực tế việc bàn giao thường diễn ra một cách rất chậm chạp, thậm chí không chịu bàn giao tiền bảo trì khi Ban quản trị Nhà chung cư được thành lập xong. Cụ thể như trường hợp cư dân Rainbow Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội), hiện tại vẫn đang tố chủ đầu tư “ôm” hơn 8 tỷ đồng phí bảo trì. Khi thành lập Ban quản trị chung cư Rainbow Văn Quán, đại diện cư dân lập sẵn một tài khoản ngân hàng để chủ đầu tư chuyển tiền vào. Tuy nhiên, chủ đầu tư là Công ty CP Bic Việt Nam lại không chuyển tiền vào tài khoản này, mà chuyển tiền sang tài khoản khác, trong đó đồng chủ sở hữu tài khoản là một phó Ban quản trị (là người của chủ đầu tư chỉ định tham gia Ban quản trị)[2].

4. Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi mua bán căn hộ chung cư

Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cư khoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vòng 20- 30 năm. Chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳ,…), là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại Liên Bang Nga). Còn tại những nước phương Đông phát triển như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu. Tại các quốc gia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập.

Công ty quản lý chỉ đóng một vai trò rất nhỏ. Các nhà chung cư cao cấp hiện nay đều phải có những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thể thao, sân chơi trẻ em, sảnh lễ tân, các phòng sinh hoạt cộng đồng… Phần tiện ích này đều thuộc sở hữu chung để xác lập ra cộng đồng. Trên tinh thần này, cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình. Khác với nhà đất, vẫn còn bị chi phối bởi yếu tố cha truyền con nối nên thành phần cư dân thường phức tạp và tách biệt, các khu nhà chung cư dễ có sự tương đồng giữa các chủ căn hộ. Tùy thuộc vào mặt bằng giá căn hộ, cư dân ở tòa nhà thường có mức thu nhập tương đồng, từ đó các quan điểm, nhu cầu, phạm vi giao tiếp,… đều có tiếng nói chung[3]. Theo kết quả nghiên cứu, vấn đề tuổi thọ của tòa nhà không chỉ phụ thuộc vào chất lượng xây dựng ban đầu mà còn bị quyết định bởi chính cách sống, sinh hoạt và phương thức quản lý của các chủ căn hộ trong quá trình sử dụng. Chỉ khi cư dân xác định họ chính là chủ nhân thật sự và được hưởng quyền lợi từ quyền sở hữu đó, ý thức giữ gìn, chăm sóc, bảo vệ những tiện ích chung mới được phát huy tối đa.

5. Đánh giá mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền khai thác, sử dụng nhà chung cư

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định (trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; hoặc tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư). Hiện trạng các nhà chung cư cũ đang bị “báo động đỏ” về độ an toàn do các khu nhà được xây dựng đã lâu. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

6. Xử lý những tranh chấp phát sinh trong quá trình khai thác và sử dụng căn hộ chung cư

Trong quá trình khai thác và sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư trong trường hợp quá trình sử dụng ngôi nhà có thể bị xuống cấp, hư hỏng, sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Trong quá trình khai thác những lợi ích từ đất, vấn đề nhà ở, có 4 trường hợp sau:

Trường hợp 1 khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định;

Trường hợp 2 khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

Trường hợp 3 chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định về bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp 4 phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ những vấn đề phát sinh trong quá trình xử lý quyền sử dụng đất gắn với nhà ở và quyền sử dụng đất ở, việc sử dụng nhà chung cư đã được cấp giấy thì được sử dụng ổn định lâu dài. Trong trường hợp để giảm bớt những hiểu lầm không đáng có, không phải cứ sau 50 năm sử dụng sẽ bị Nhà nước thu hồi, thời hạn sử dụng nhà chung cư (niên hạn sử dụng nhà) phụ thuộc vào chất lượng công trình và trình độ tay nghề của kiến trúc sư tham gia thiết kế, xây dựng công trình. Từ thực tiễn có thể thấy những ngôi nhà Pháp cổ như: Trường Trung học Phổ thông Chu Văn An, Bệnh viện Xanh Pôn, Tòa nhà Ngân hàng Nhà nước, Tòa nhà Bắc Bộ phủ… là những ngôi nhà được xây qua nhiều thế kỷ mà đến nay vẫn tồn tại sừng sững trước thời gian. Chính vì thế, khi xây dựng nhà, cần phải đánh giá cao về trình độ tay nghề của người xây dựng. Đây chính là minh chứng cho sự thành đạt, thành danh của những kiến trúc sư tài hoa và có tinh thần trách nhiệm cao với nghề nghiệp của mình. Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải cứ sau 50 năm sẽ bị Nhà nước thu hồi, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi các nhà kinh doanh xây dựng chung cư, thường sẽ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn thường là 50 năm, nên các dự án này được thiết kế xây dựng theo cấp công trình có thời hạn 50 năm tương ứng. Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cụ thể, theo Phụ lục 1.3 về phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng (đi kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng), quy định: Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Việc quy định về niên hạn sử dụng trong Dự thảo Luật Nhà ở phải chăng là ý tưởng của nhà quản lý quy định như vậy để dễ dàng cho việc thu hồi nhà cũ nhằm cải tạo chung cư cũ đang tồn tại ở nhiều tỉnh thành ở Việt Nam. Theo quan điểm của tác giả, việc quy định về niên hạn sử dụng nhà phải dựa vào yếu tố chất lượng công trình chứ không can thiệp vào quyền sử hữu tuyệt đối của người sử dụng đất và người sở hữu căn hộ chung cư.